كانت العقارات فيما سبق تخضع لضريبة القيمة المضافة، التي كانت تُفرض عليها بنسبة 15% من قيمة العقار المراد بيعه سواء كان أرضًا أو منزلًا أو غير ذلك من العقارات، كما أنها كانت تُفرض على المشتري دون البائع، ولكن في السعودية صدر مرسوم ملكي أخضع العقارات إلى ضريبة التصرفات العقارية التي أصبحت تُفرض على البائع بدلًا من المشترى، كما أصبحت نسبتها أقل بكثير من النسبة التي كانت تفرضها ضريبة القيمة المضافة، فما هي ضريبة التصرف العقاري وكيف يتم تسجيل العقار فيها؟ هذا ما نوضحه من خلال مقالنا مع ذكر الحالات التي يصبح العقار فيها خاضع للضريبة، وكذلك الحالات التي يُعفى فيها منها، كما نحدد متى يجب عليك تسجيل العقار في هيئة الزكاة والدخل.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية

هي نوع من الضرائب التي تم إصدار مرسوم ملكي بفرضها على العقارات في صفر عام 1442، وذلك بعد منع تحصيل رسوم ضريبة القيمة المضافة على العقارات وتطبيق ضريبة التصرفات العقارية بدلًا منها، حيث كانت ضريبة القيمة المضافة تفرض بنسبة 15% من سعر العقار، وأصبح القائم بأي معاملات بيعية على عقار ما ملتزم بسداد قيمة 5% من قيمة العقار الإجمالية، وذلك حين قيامه بأي تصرف عقاري مثل بيع العقار للغير أو الوصية به أو إيجاره سواء انتهى هذا الإيجار بالتملك أم لا، إضافةً إلى عقود الانتفاع التي تزيد مدتها عن 50 سنة.

من المهم أن يتم سداد قيمة الضريبة قبل أو أثناء عملية تسجيل عقود البيع أو نقل الملكية، كما يجب العلم أن تلك الضريبة تشمل الأرض التي بُني عليها العقار وكل ما تم تشييده في المساحة الخاصة بالعقار، وقد تم استبدال ضريبة القيمة المضافة بضريبة التصرفات العقارية بهدف دعم المواطنين وتحسين مستوى معيشتهم، وذلك عبر تحمل الدولة مبلغ مليون ريال سعودي من قيمة أول عقار يشتريه المواطن، على شرط أن تزيد قيمة العقار المطلوب شرائه عن مليون ريال.

طريقة تسجيل تصرف عقاري

من الضروري أن تتم عملية تسجيل التصرفات العقارية أثناء إتمام عملية نقل الملكية وتوثيق العقود، ويمكن أن يتم ذلك بصورة إلكترونية عبر بوابة التصرفات العقارية، وذلك باتباع الخطوات التالية:

• انتقل إلى البوابة بالنقر على الرابط هنا.
• اختر تسجيل التصرفات العقارية.

• اختر “حساب الأفراد”  ثم حدد نوع حسابك سواء كنتَ مواطن سعودي أو خليجي، وسجل رقم هويتك أو رقم الإقامة الخاصة بك لإتمام الدخول، وإن لم تكن مسجلًا انشئ حسابًا لك.

• يمكنك أيضًا الدخول عبر حسابك على منصة نفاذ، بتسجيل دخولك بحسابك المفعل ثم انتظار التحقق لقبول دخولك على الحساب.

• اختر “تسجيل عقار” ثم حدد من أنت من بين الخيارات المتاحة، سواء كنت المتصرف أو وكيل أو غير ذلك.
• حدد المسار الذي ستقوم بتوثيق التصرف العقاري من خلاله، وذلك حسب نوع العقار وحالته.
• اختر نوع التصرف المطلوب إجرائه ثم املأ بيانات العقار الذي يتم التعامل عليه.
• يتم بعد ذلك ملء بيانات البائع، فاملأها بدقة، لتنتقل بعد ذلك إلى بيانات المشتري.
• حدد متى تم التصرف في العقار، ولا يجب أن تكون عملية التسجيل متأخرة عن موعد التصرف، وفي هذه الخانات تقوم بتسجيل سعر العقار لاحتساب نسبة 5% من قيمته كضريبة.
• يتم السداد إلكترونيًا عبر نظام سداد، وذلك إذا كان المبلغ المطلوب يزيد عن 20 ألف ريال، بينما إن كان أقل من 20 ألف ريال فإن السداد يتم عبر “مدى”.

ما الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة

كانت العقارات خاضعة أولًا لضريبة القيمة المضافة، ولكن مع صدور المرسوم الملكي الذي أقر فرض ضريبة التصرفات العقارية لم تعد كذلك، فما الفرق بين الضريبتين؟ نوضح لك الفرق بشكل مبسط فيما يلي:

وجه المقارنة	ضريبة القيمة المضافة	ضريبة التصرفات العقارية
نسبة الضريبة من قيمة العقار	نسبة 15% من قيمة العقار	نسبة 5%.
قيمة ما تتحمله الدولة عند شراء المسكن الأول للمواطن	850 ألف ريال.	مليون ريال سعودي.
عند بيع العقار لجهة حكومية	تُحدد بقيمة 15% من قيمته.	لا تفرض عليه الضريبة.
عند شراء العقار من جهة حكومية بغرض التجارة أو الاستثمار	تفرض نسبة 15%	تقرر نسبة 5%.
عند بيع العقار لمنظمة دولية	15 %.	5 %.
عند تقديم العقار ضمن رأسمال شركة مساهمة	15 %.	لا تنطبق عليه الضريبة.

الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية والضريبة العقارية

على الرغم من التشابه الكبير بين مسمى نوعي الضرائب إلا أن ضريبة التصرفات العقارية مختلفة تمامًا عن ضريبة العقارية، وتتجلى الاختلافات بينهما فيما يلي:

وجه المقارنة	ضريبة التصرفات العقارية	الضريبة العقارية
موعد السداد	مرة واحد عند توثيق عقد البيع.	تُدفع سنويًا.
تحدد بناءً على	حسب قيمة العقار الحالية.	حسب الفرق بين قيمة العقار الحالية وقيمته منذ 5 سنوات خلت
على أي أساس تُفرض؟	على بائع العقار بحكم انتفاعه.	على العقار نفسه بحكم ملكيته.
قيمتها	5 % من قيمة العقار	غالبًا ما تكون 10% ولكن نسبتها تتغير حسب عوامل عديدة وقد تصل إلى 20% من قيمة العقار.
الجهة التي تفرضها	تندرج تحت بند ضرائب الدخل وتفرضها هيئة الزكاة والدخل.	هيئة الزكاة والدخل.

المعاملات العقارية التي تنطبق عليها الضريبة

كل العقارات التي تتم بسبيل البيع أو ما يشابهه خاضعة لضريبة التصرف العقاري مهما كانت حالتها، مع تضمين الأرض التي يُبنى عليها العقار المتصرف فيه، حتى إذا لم يكن موثقًا، ومن العقارات التي تشملها الضريبة ما يلي:

• العقار الذي يتم التنازل عنه للغير.
• حالات وهب العقارات.
• العقارات التي يتم نقل ملكيتها للغير بالوصية.
• الإيجار الذي ينتهي بتمليك المؤجر للوحدة السكنية أو العقار.
• التأجير التمويلي.
• العقارات التي تتمتع بعقد انتفاع طويل المدى (أكثر من 50 سنة).
• المرابحة الإسلامية.

الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية

هناك حالات معينة يتم استثناء العقارات فيها من فرض القيمة العقارية، ومن هذه الحالات ما يلي:

العقار المتروك بعد وفاة صاحبه

هذا العقار لا يخضع لضريبة التصرفات العقارية إلا إذا تم بيعه، ولكن إذا تم تقسيمه شرعيًا بين ورثة المتوفى دون بيع لن يتم فرض ضريبة التصرف العقاري عليه، لكنه سيظل بحاجة إلى تسجيله في هيئة الزكاة والدخل.

العقار المنقولة ملكيته إلى جهة خيرية

أي عقار أو أرض يتم تسليمها لجهة خيرية أو تقديمها كوقف بغرض استخدامها كنوع من الأوقاف الأهلية أو الخيرية لا يخضع لضريبة التصرف العقاري، مع الالتزام بتسجيله في هيئة الزكاة والدخل كما هو متبع.

نقل ملكية العقار لجهة ذات منفعة عامة

يقصد بذلك التخلي عن العقار لجهة حكومية تقيم مشروعات مفيدة للمجتمع، سواء كان شاري العقار نائب عن جهة حكومية أو شخص اعتباري، وهو معفي رغم عدم تقديمه مجانًا، ويجب تسجيله في الهيئة.

ضم العقار ضمن رأس المال

في حالة تقديم العقار كجزء من رأس مال مؤسسة أو شركة لن يصبح خاضعًا للضريبة، على ألا تكون شركة محاصة، وسيظل تسجيله ضرورة برغم ذلك.

عقار مباع من قبل جهة حكومية

إن كانت الجهة الحكومية لا تبيع العقار كنوع من التجارة أو المنافسة في القطاع الخاص فهو غير خاضع للضريبة، لأنه في هذه الحالة لا يعد نشاط استثماري ولا تجاري، وعليه يتم تسجيل العقار المباع دون سداد أي رسوم عليه.

عقار تم بيعه قبل صدور المرسوم الملكي بالضريبة

إن تم نقل ملكية العقار وفقًا لعقد إجارة أو عقد إيجار تمويلي تم الاتفاق عليه قبل تطبيق الضريبة فلا ضريبة مفروضة عليه، وكل ما عليك فعله هو تسجيله في هيئة الزكاة والدخل فقط.

حالة النقل المؤقت للملكية

عند التصرف في عقار ما مؤقتًا وتداوله بين أمناء الحفظ لصندوق واحد لن تصبح ضريبة التصرفات العقارية مطلوبة عليه، ولكن من الواجب المبادرة بالتسجيل مع ذلك.

العقارات منزوعة الملكية

كل عقار  تم استخراج قرار إخلاء وبيع له بصورة إجبارية لا يخضع للضريبة، ويتم تسجيله في هيئة الزكاة والدخل.

عقار مباع إلى جهة خارجية

إن كان أحد أطراف عملية التصرف العقاري حكومة أجنبية أو بعثة دبلوماسية أو هيئة عسكرية أو ما شابه لن يخضع للضريبة، على أن تكون الجهة التي يتم التصرف لها معتمدة بالمملكة.

حال تم التراجع عن البيع

عند إعادة العقار للمالك الأصلي بعد إلغاء التصرف الذي تم سابقًا لن تفرض عليه ضريبة، على أن يتم ذلك بالتراضي بين الأطراف.

العقار المقدم إلى صندوق استثمار عقاري

عند تقديم العقار كاشتراك عيني في صندوق عقاري يصبح معفى من ضريبة التصرف العقاري.

العقار المباع بوكالة مطور عقاري

مثل حالة التصرف في عقار من مالكه لمطور عقاري بهدف بيعه أو تأجيره.

منح العقار لشركة

يصبح العقار معفيًا في حالة نقل ملكيته من المالك الأصلي إلى شركة يملك صاحب العقار حصصها كلها.

العقارات التي يتم وهبها للأقارب

يمكن إعفاء العقار الموهوب للأقرباء حتى الدرجة الثالثة، مع العلم أن الموهوب له لا يستطيع وهب العقار إلى قريب له لم يكن يستطيع الواهب الأصلي وهبه العقار.

العقار الخاضع لضريبة القيمة المضافة

العقار الذي تم تطبيق ضريبة القيمة المضافة عليه يتم إعفاءه من ضريبة التصرفات العقارية، على ألا يكون حدث أي تغيير في بنود التعاقد عليه.

 العقار المتروك لشخص موصى له

حين يتوفى مالك العقار ويوصي بشخص تم تحديده كمالك للعقار من بعده في وصية موثقة من بعد وفاته لا يصبح على العقار الخضوع للضريبة.

إذا كان المالك الجديد شركة تملكها جهة خيرية

حين يُمنح العقار لشركة مملوكة لجهة أهلية أو خيرية يجب تسجيله في هيئة الزكاة والدخل ولا تُفرض عليه الضريبة.

العقار المنقولة ملكيته مؤقتًا

يستثنى العقار المنقولة ملكيته لفترة محددة لشخص غير المالك الأصلي، سواء كان شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا مثل حالة رهن المنزل لقاء سداد قروض للبنك.

بيع العقار على يد مالك في الشركة

العقار المحسوب من ضمن أصول شركة ما والخاضع للتصرف من قبل شريك في المؤسسة لا يخضع للضريبة، لأنه حينها يعد من أصول الشركة، مع اشتراط تسجيله كواحد من أصول الشركة من قبل سريان العمل بالضريبة.

بيع العقار من شركة لأخرى تملكها البائعة

يُعفى العقار من الضريبة حين تداوله بين شركتين تمتلك إحداهما الأخرى؛ سواء كان ذلك بصورة مباشرة أم لا، أو بين شركة وصندوق؛ على أن يكون الصندوق في ملكية الشركة، أو بين شركتين مملوكتين لنفس الشخص، على ألا يحدث أي تغيير في حصة الملكية لمدة 5 سنوات لاحقة.

مخالفات عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية

إن قام البائع بالتصرف في عقاره وبيعه دون تسجيله في هيئة السداد والدخل ودفع الضريبة المقررة عليه بنسبة 5% من قيمته الكلية فهو يُعرض نفسه للعقوبات الناتجة عن مخالفته القوانين، وهذه العقوبات تتمثل في:

• فرض سداد قيمة الضريبة على البائع مع زيادة 5% من قيمتها عن كل شهر تأخير، حتى إذا كان هناك شهر غير كامل فإنه يُحتسب بنفس النسبة.
• يواجه المخالف عقوبة الغرامة، ويصبح عليه سداد غرامة لا تقل قيمتها عن 10 آلاف ريال ولا تتخطى قيمة الضريبة المطلوبة، وذلك حال لم يقدم التقارير بالصيغ والمعلومات المطلوبة أو تأخر في فعل ذلك.
• يُفرض على البائع سداد مبلغ مالي يماثل قيمة الضريبة المفروضة على العقار، وقد يتزايد حتى يصبح 3 أضعافها.

كيفية الاعتراض على ضريبة التصرفات العقارية

إذا كنتَ بحاجة إلى الاعتراض على ضريبة التصرفات العقارية المفروضة عليك ستحتاج إلى اتباع الخطوات التالية:

• انتقل إلى موقع هيئة الزكاة عبر الرابط هنا.
• انقر على الخدمات الإلكترونية.

 

• من الخدمات التي تظهر أمامك حدد الخدمات الضريبية.

• من بين الخدمات الضريبية اختر ضريبة التصرف العقاري، وفي خانة البحث يمكنك كتابة كلمة “اعتراض” لتظهر خدمات الاعتراض المتاحة وتتمكن من اختيار ما يلائم حالة عقارك منها.

املأ البيانات التي يتم طلبها منك، ثم أرسل طلب الاعتراض وانتظر البت فيه.

كيف يساهم نظام قيود في الضريبة العقارية

سواء كنتَ تعمل في المجال العقاري أو لا فإن نظام قيود المحاسبي يساهم بشكل كبير في تنظيم وتسجيل الضرائب الخاصة بك؛ خاصةً ضريبة التصرف العقاري، حيث يمكنك الاستفادة من النظام فيما يلي:

• حساب قيمة الضريبة المستحقة بسهولة، واستخراج نسبة الـ 5% المقررة.
• تسجيل موعد استحقاق السداد، وتوثيق عملية الدفع حينما تتم عن طريق خدمة سداد.
• لن تحتاج إلى تحميل النظام على أجهزتك، وهذا يعني أنك ستتمكن من استخدام النظام من أي جهاز بسهولة وأمان.
• تستطيع إنشاء حسابات عديدة لتنظيم القيود المحاسبية التي تقوم بها شركتك.

في الختام

يمكنك الاستفادة من نظام قيود المحاسبي في سداد قيمة ضريبة التصرفات العقارية التي تتم مطالبتك بها، وتستطيع أيضًا الاستفادة من كل الخدمات التي يقدمها نظام قيود مجانًا لمدة 14 يوم، فبادر بالتسجيل دون الحاجة إلى بطاقة ائتمان ووافنا بنتيجة تجربتك في التعليقات.

انضموا إلى مجتمعنا الملهم! اشتركوا في صفحتنا على لينكد إن وتويتر لتكونوا أول من يطلع على أحدث المقالات والتحديثات. فرصة للتعلم والتطوير في عالم  المحاسبة والتمويل. لا تفوتوا الفرصة، انضموا اليوم!